不動産用語集

お金・契約のこと

オーナーチェンジ （おーなーちぇんじ） オーナーチェンジとは、投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者（オーナー）が、賃借人の入った状態のまま他へ売却することです。入居者側からみると家主が変わることになります。ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにこの種の取引が多く、購入者は新しく入居者を探す必要がないというメリットが出てきます。

サブリース （さぶりーす） サブリースとは、借主（転貸人）が従来の賃貸借関係を維持しながら目的物件を第三者に賃貸することをいいます。転貸借契約における入居者（転借人）と賃貸人との間には契約関係はなく、借主（転貸人）が自己の賃借権の範囲内で、第三者（転借人）のためにさらに賃借権を設定することを意味します。原契約において、 （1）債務不履行によって転貸人が契約解除された場合、（2）契約期間の満了に伴って契約が終了した場合は、転貸借契約についても同時に終了することになります。

フリーレント （ふりーれんと） フリーレントとは、賃貸借契約期間の開始日から一定期間の賃料の支払いを免除することです。この間の共益費は支払うのが通常です。

内金 （うちきん） 内金とは、売買や請負など双務契約において全額の代金・報酬の支払に先だって支払われる一部の代金・報酬のことです。本来は代金の一部弁済にすぎず、手付ではないが契約締結の際内金と称して支払われるものは、契約成立の証拠となりうります。ほかに解約手付の性質をもつことがあり、単に使われる名称だけでなく、授受の金額・趣旨などにより合理的に判断されるべきものです。

専任媒介契約 （せんにんばいかいけいやく） 専任媒介契約とは、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一類です。

専属専任媒介契約 （せんぞくせんにんばいかいけいやく） 専属専任媒介契約とは、媒介契約の一類型で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することができない契約（専任媒介契約）のうち、依頼者が業者を介さずに自ら発見した相手方と契約した場合（自己発見取引）においても、契約をした媒介業者を通して契約を行うことが定められています。専任媒介契約には、そこまでの規定はありません。

手付 （てつけ） 手付とは、売買、賃貸借等の契約に際し、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭などをいいます。手付には、（1）契約の成立を証する証約手付、（2）手付を交付した者はそれを放棄し、相手方はその倍額を償還して契約を解除することを認める解約手付、（3）手付額を債務不履行の場合の損害賠償額の予定または違約罰とする違約手付があります。どの手付であるかは当事者の意思によって決められますが、いずれの場合にも、証約手付の意味があります。民法は、当事者の意思が不明のときは、解約手付と解することとしています（民法557条）。宅建業者が売主として受け取る手付は解約手付です（宅建業法39条2項）。なお、契約の際内金と表示されても、解約手付と解されることがあります。手付金は、契約が約定どおり履行されるときは、一部弁済として取り扱われることとなります。

手数料 （てすうりょう） 手数料とは、不動産取引では、売買、賃貸借等の契約に際し、当事者の一方または双方から媒介業者へ支払われる報酬のことです。仲介手数料ともいいます。宅地建物取引業法において定められており、受け取れる報酬額には制度があります。

更新料 （こうしんりょう） 更新料とは、契約で定めた期間が満了した後、さらに一定期間同一の契約を続けるのに際して、当事者の一方から相手方に支払われる金銭のことです。一般には、賃貸借契約の期間更新に際して借主から貸主に対して支払われるものです。

申込証拠金 （もうしこみしょうこきん） 申込証拠金とは、呼び方は実際上便宜的であって、「予約金」「申込金」と同じ性質のものです。不動産取引において、競合する申込者の中から相手方を選別する際、貸主が取引に同意すれば、契約締結時の手付金もしくは前払賃料に充当されますが、同意しなければ、直ちに返還されます。原則として、利子をつけません。商習慣上交渉順位を確保する効果を認めるので、貸主はこれを返還するまで競合申込者と契約できません。媒介業者を通して預託する場合には、貸主へ交付されてから効果を持ちます。

礼金 （れいきん） 礼金とは、元々は、借主が貸主に対して賃貸契約を結んでくれたお礼として支払ったもので、地域的な習慣や格差があります。関東周辺では通常家賃の2ヶ月分で、関西では礼金という習慣がありません。礼金は契約の終了後も返金されません。

違約金 （いやくきん） 違約金とは、契約に定めた事項に違反した者が、相手方に対して支払う金銭で、違約罰のひとつです。契約を締結する際、金額まで決めておくことができます。

預り金 （あずかりきん） 預り金とは、敷金・保証金・建設協力金その他、不動産の賃貸借に際し、後に返還されることを前提として、借主から貸主に預けられる金銭をいいます。一般的には、敷金・保証金は、賃料や損害金の引当てにされ、賃貸借の終了時に残額が返還されるのに対し、協力金はこれを消費貸借にあらため、一定期間内に、金利を付して分割返済されるのが普通です。